Wärmepumpe im Mietobjekt: Was Vermieter wirklich wissen müssen

Vermieter können eine Wärmepumpe über BAFA mit bis zu 70 % fördern lassen – identisch zu Selbstnutzern. 8 % des Eigenanteils (nicht der geförderten Kosten) können jährlich als Modernisierungsumlage auf die Miete umgelegt werden. Zusätzlich steigt durch die Modernisierung die Energieeffizienzklasse des Objekts, was Vermietbarkeit und Marktwert verbessert.

Was sich für Vermieter anders rechnet

Ein Selbstnutzer spart durch eine effizientere Heizung direkt bei seinen Betriebskosten. Ein Vermieter legt die Heizkosten in der Regel auf die Mieter um – die Einsparung kommt primär dem Mieter zugute. Was dem Eigentümer direkt nützt: Werterhalt und Wertsteigerung der Immobilie, GEG-Konformität als Schutz vor zukünftigen Pflichten, und die Nutzung der BAFA-Förderung.

Die Modernisierungsumlage – was erlaubt ist

Nach § 559 BGB können Vermieter 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen – sofern die Modernisierung nachhaltig Energie einspart. Wichtig: Kosten, die durch Fördermittel abgedeckt werden, dürfen nicht umgelegt werden. Beispiel: Kosten 20.000 €, BAFA-Förderung 10.000 €, Eigenanteil 10.000 €. Davon max. 8 % = 800 € pro Jahr umlegbar.

Technische Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern

Bei MFH ist die Ausgangslage komplexer: Eine zentrale Wärmepumpe für alle Einheiten ist technisch aufwändiger als im EFH. Hydraulischer Abgleich ist zwingend. In MFH-Bestand mit alten Heizkörpern ist Hybrid oft der realistischere erste Schritt. Die Nebenkostenabrechnung mit Wärmepumpe und Stromzähler erfordert klare Regelungen im Mietvertrag.

Was wir in der Beratung für Sie prüfen

Bei Vermietungsobjekten schauen wir uns an: Wie viele Einheiten? Zentralheizung oder dezentral? Aktueller Energieausweis und Effizienzklasse? GEG-Pflichtlage? Und: Was ist die wirtschaftlich sinnvollste Reihenfolge – sofort, in Phasen oder zunächst nur Förderantrag klären? Ohne diese Grundlagen gibt es von uns keine Empfehlung.

Häufig gestellte Fragen

Können Vermieter BAFA-Förderung für eine Wärmepumpe beantragen? Ja. Die Förderung gilt identisch für Vermieter und Selbstnutzer – bis zu 70 % der förderfähigen Kosten.

Darf ich die kompletten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen? Nein. Nur der Eigenanteil nach Förderabzug ist umlagefähig. Geförderte Kosten dürfen nicht umgelegt werden.

Was ändert sich an der Nebenkostenabrechnung? Die Wärmepumpe verbraucht Strom statt Gas. Strom muss über einen separaten Zähler erfasst und korrekt auf die Mieter umgelegt werden – das erfordert Anpassungen im Mietvertrag.

Quellen: § 559 BGB (Modernisierungsumlage), GEG 2024, BAFA BEG EM Merkblatt, BMWSB Autor: Johannes Falke – Energiemakler & Gründer, Wärmepumpen Makler Berlin-Brandenburg